Á síðustu dögum hefur fast eignamarkaðurinn í Ísland verið undir miklu álagi vegna dóms Hæstiréttur um breytilega vexti á óverðtryggðum lánum hjá Íslandsbanka. Bankarnir þrir, sem eru kerfislega mikilvægir, hafa dregið úr framboði á verðtryggðum íbúðalánum og í sumum tilfellum gert hlé á nýjum lánveitingum.
Hæstiréttur mun taka fyrir tvö mál sem varða skilgreiningu verðtryggðra lána með breytilegum vöxtum fyrir áramót. Íslandsbanki tilkynnti fljótlega eftir dóminn að þau myndu gera hlé á verðtryggðum lánum af þessum gerðum vegna lagalegrar óvissu. Arion banki fór lengra og hefur nú stöðvað veitingu verðtryggðra íbúðalána, bæði með breytilegum og föstum vöxtum.
Stuttu eftir þetta dró Landsbankinn einnig verulega úr framboði sínu og býður nú aðeins verðtryggð lán fyrir fyrstu kaupendur, en hvetur einnig til óverðtryggðra kosta. Þetta minnkaða framboð gæti leitt til þess að útlán á fast eignamarkaði minnki, sem aftur mun hafa áhrif á þá sem reyna að uppfylla lánþegaskilyrði um greiðslumat.
Þetta getur einnig haft áhrif á vexti á öllum lánum, þar sem færri útlán til fasteignakaupa gætu leitt til verðfalls á fast eignamarkaði. Nú þegar standa þúsundir íbúða tómar og óseldar, og verðfall gæti breytt veðsetningarhlutfalli hjá núverandi fasteignaeigendum, sem aftur gæti hækkað eiginfjárkröfur bankanna ef veðsetningarhlutfall fer yfir 80%.
Í dómi Hæstiréttur í Íslandsbankamálinu var skýrt tekið fram að breytilegir vextir í fasteignarlánum þurfa að vera skýrir og gagnsæir. Nokkrir liðir í skilgreiningu bankans voru taldir matskenndir og ekki í samræmi við kröfur neytendarefsins, þannig að þeir voru dæmdir ógildir.
Arion banka-málið, sem verður tekið fyrir um miðjan nóvember, snýst um verðtryggt veðskuldabreif frá 2017. Í skilgreiningu á veðskuldabreifinu segir að grunnvextir lánsins séu breytilegir, og Arion banki hafi heimild til að breyta þeim vegna breytinga á þeim þáttum sem vextir byggjast á.
Þeir skilmálar sem nú eru í gildi gætu, ef Hæstiréttur fer að úrskurða á sama hátt og í Íslandsbankamálinu, verið dæmdir ólögmætir. Það er þó líklegt að ávöxtunarkrafa verðtryggðra skuldabreifa verði talin raunhæfur mælikvarði, svipað og styrirvextir í Íslandsbankamálinu.
Að lokum verður að bíða eftir niðurstöðu Hæstaréttar áður en frekari skref verða tekin á lánamarkaði í Ísland. Ef niðurstöðu málsins verður svipuð og í Íslandsbanka málinu, þá gæti verið erfitt fyrir íslenskum bönkum að veita verðtryggð lán með föstu álagi.
Frekar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu, þar sem rætt er við ýmsa sérfræðinga um áhrifin af þessum lagalegu breytingum.
