Verðfall fasteigna gæti ekki haft þau áhrif á verðbólgu sem sumir gera ráð fyrir. Gert er ráð fyrir að leiga muni hækka á næstu mánuðum, samkvæmt upplýsingum frá Landsbankanum.
Hár vextir, strangar lánareglur og breytt launaframboð eftir Hæstaréttardóm hafa dregið úr virkni íbúðamarkaðarins. Á sama tíma er mikið framboð nýrra íbúða að koma inn á markaðinn. Þrátt fyrir að vísitala íbúðaverðs hafi hækkað um 4% á síðustu 12 mánuðum, þá hefur að raunvirði íbúðaverð í raun staðið í stað bæði á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni.
Meðalsölutími íbúða hefur einnig lengst verulega, sérstaklega í nýjum íbúðum þar sem hann er nú um 250 dagar að jafnaði. Fasteignaskipti jukust um 18% í fyrra en dregið hefur úr þeim í ár, samkvæmt Hagfræðideild.
Velta í byggingariðnaði, sem áður var að vaxa, er nú að kólna. Innflutningur á byggingarefnum minnkar og fjöldi starfsmanna hægir á sér. Landsbankinn spáir 3,5% samdrætti í íbúðafjárfestingu á árinu.
Hæstaréttardómur um vaxtamálið hefur leitt til þess að viðskiptabankar hafa endurskoðað lánaframboð. Aðgengi að verðtryggðum íbúðalánum hefur skerst verulega. Á móti hefur Seðlabankinn slakað lítillega á lánþegaskilyrðum, m.a. með því að hækka hámarksveðhlutfall fyrir fyrstu kaupendur.
Þrátt fyrir þetta eru lífeyrissjóðir oft betur í stakk búnir til að bjóða langar, verðtryggðar, fasta vexti. Ef bankar halda áfram að takmarka verðtryggð lán, má búast við frekari kólnun á markaðnum.
Samkvæmt Hagfræðideild getur takmarkaður aðgangur að lánum rofið sölukeðjur og þrýst verðinu niður. Fyrstu kaupendur gætu átt erfiðara með að komast inn á markaðinn nema verð lækki eða kjör batni.
Bein áhrif íbúðaverðs á vísitölu neysluverðs eru þó takmörkuð, þar sem kostnaður við eigið húsnæði er metinn út frá leigusamningum. Meiri erfiðleikar við að komast inn á markað gætu aukið eftirspurn eftir leiguíbúðum, sem leiðir mögulega til hærra leiguverðs.
Hagfræðideildin fjallar einnig um húsnæðispakka ríkisins sem á að auka þenslu til skamms tíma. Aðgerðapakki ríkisins felur í sér að auka stofnframlag til óhagnaðardrifinna félaga og einfalda byggingarregluverk.
Aukið íbúðaframboð ætti að halda aftur af verðhækkunum á íbúðamarkaði til lengri tíma, en á skammtímabilinu gætu framkvæmdir í íbúðauppbyggingu aukið þenslu í hagkerfinu.
Breytingar á húsnæðisstuðningi fela í sér fleiri hlutdeildarlán og að skattfrjáls ráðstöfun sé takmörkuð við 10 ár. Þetta hefur það að markmiði að draga úr hvata til íbúðasöfnunar.
Skattfrelsi á söluhagnaði þeirra sem eiga margar íbúðir verður skert og skattaafsláttur af leigutekjum minnkaður. Þó að leiguverðshækkun sé bönnuð á fyrstu 12 mánuðum tímabundinna leigusamninga, gæti þetta samt hækkað leigu til skamms tíma.
Hafa ber í huga að vísitala íbúðaverðs fer ekki beint inn í vísitölu neysluverðs. Ef aðgengi að íbúðum verður erfiðara, gæti eftirspurn eftir leiguíbúðum aukist, sem gæti leitt til hærra leiguverðs.
Ríkisstjórnin hyggst draga úr vægi verðtryggingar með reglum um lágmarkshraða afborgana frá áramótum 2027. Hversu mikið það skilar sér fer þó mikið eftir því hversu mikið bankar og lífeyrissjóðir hafa þegar minnkað verðtryggð lánveitingu.
